Realitní magnáti ničí sen o vlastním bydlení? Pravda o flipování, která rozděluje Česko

Když se řekne realitní magnát, mnoho lidí si představí muže v drahém obleku, který během několika podpisů vydělá miliony korun. Realita je často složitější, ale jedno je jisté – v posledních letech se z flipování nemovitostí stal fenomén, který budí emoce napříč společností.

Flipování, tedy nákup nemovitosti za nižší cenu, její rychlá rekonstrukce a následný prodej se ziskem, není žádnou novinkou. Ve světě funguje desítky let a v České republice zažilo obrovský boom zejména po roce 2015. Rostoucí ceny bytů, levné hypotéky a hlad po investicích vytvořily prostředí, ve kterém mohli schopní investoři vydělávat statisíce až miliony korun na jediném obchodu.

Právě tady ale začíná spor, který rozděluje odborníky i veřejnost. Kritici tvrdí, že flipaři a velcí investoři deformují trh. Podle nich vykupují nemovitosti ještě předtím, než se dostanou k běžným kupujícím, a následně je prodávají za výrazně vyšší ceny. Rodiny, které hledají vlastní bydlení, pak často nemají šanci konkurovat investorům s hotovostí na účtu.

Není výjimkou, že se zajímavý byt objeví na trhu ráno a během několika hodin je prodaný. Zájemci o vlastní bydlení často přicházejí pozdě. Realitní investoři mají kontakty, zkušenosti a kapitál. Dokážou jednat rychleji než běžný člověk, který ještě řeší hypotéku nebo prodej svého současného bydlení.

Na sociálních sítích se objevují příběhy lidí, kteří si roky šetřili na vlastní byt, jen aby zjistili, že je předběhl investor. O několik měsíců později se stejná nemovitost vrací na trh po kosmetické rekonstrukci s cenovkou vyšší o stovky tisíc korun. Takové případy vyvolávají otázku, zda nejde o jeden z důvodů, proč se vlastní bydlení stává pro mnoho Čechů stále méně dostupným.

Na druhé straně barikády stojí samotní investoři. Ti argumentují, že bez nich by mnoho bytů zůstalo ve špatném technickém stavu. Staré panelákové byty, zanedbané domy po dědictví nebo nemovitosti zatížené právními problémy by podle nich běžní kupující často vůbec nechtěli. Investor přebírá riziko, investuje čas i peníze a vytváří produkt, který je pro trh atraktivnější.

Pravda je, že mnoho flipovaných bytů skutečně projde výraznou proměnou. Z tmavých a zastaralých prostor vznikají moderní byty připravené k okamžitému nastěhování. Kupující pak nemusí řešit rekonstrukci, řemeslníky ani nečekané výdaje. Za tento komfort jsou ochotni zaplatit vyšší cenu.

Jenže právě zde se názory opět rozcházejí. Odpůrci upozorňují, že některé rekonstrukce jsou pouze povrchní. Nová podlaha, čerstvá výmalba a moderní kuchyňská linka dokážou zvýšit atraktivitu bytu na fotografiích, ale skutečný technický stav domu nebo instalací se často nemění. Výsledkem může být draze prodaná nemovitost, která skrývá problémy pod lesklým povrchem.

Velkou roli hrají také velcí hráči. Zatímco drobný investor koupí jeden či dva byty ročně, realitní skupiny a investiční fondy disponují kapitálem v řádech stovek milionů korun. Takové subjekty dokážou vykupovat celé bytové domy nebo větší balíky nemovitostí. Jejich vliv na trh je proto mnohem výraznější.

V některých městech se již objevují obavy, že investiční nákupy vytlačují místní obyvatele. Tento problém je dobře známý z metropolí po celém světě. Jakmile se určité lokality stanou investičně atraktivními, ceny rostou rychleji než příjmy obyvatel. Mladé rodiny pak musí hledat bydlení stále dál od center měst.

Ani Česká republika není vůči tomuto trendu imunní. Praha, Brno nebo některá krajská města zažila v posledních letech prudký růst cen. Samozřejmě by bylo příliš jednoduché svalovat veškerou vinu na flipaře. Na růstu cen se podílí nedostatek nové výstavby, komplikované stavební řízení, vysoké náklady na stavbu i dlouhodobý zájem investorů o nemovitosti jako bezpečné uložení peněz.

Přesto nelze ignorovat fakt, že spekulativní nákupy mohou tlak na ceny dále zvyšovat. Každá nemovitost, která je kupována s cílem rychlého zisku, se stává součástí investičního kolotoče. Čím více investorů na trhu působí, tím větší konkurence vzniká mezi kupujícími. A větší konkurence zpravidla znamená vyšší ceny.

Zajímavé je, že samotné flipování se stalo téměř životním stylem. Sociální sítě jsou plné videí a příspěvků, ve kterých investoři ukazují proměny bytů a chlubí se dosaženými zisky. Někteří mají tisíce sledujících a působí téměř jako celebrity. Mladí lidé tak získávají dojem, že cesta k bohatství vede právě přes nákup a prodej nemovitostí.

Realita však bývá méně pohádková. Ne každý obchod končí milionovým ziskem. Stačí špatně odhadnout náklady na rekonstrukci, narazit na právní komplikace nebo vstoupit na trh v nevhodnou dobu a zisk se může rychle rozplynout. Někteří investoři dokonce končí ve ztrátě.

Současně se objevuje otázka, zda by stát neměl zasáhnout. V různých zemích se diskutuje o vyšším zdanění krátkodobých prodejů, omezení spekulativních nákupů nebo podpoře dostupného bydlení. Zastánci regulace tvrdí, že bydlení není obyčejné zboží, ale základní životní potřeba. Odpůrci naopak varují, že přílišné zásahy mohou poškodit trh a odradit investory.

Debata je o to vyhrocenější, že se dotýká téměř každého. Vlastní bydlení bylo po desetiletí symbolem stability a jistoty. Dnes však mnoho lidí sleduje ceny nemovitostí s pocitem, že se jim vysněný byt vzdaluje každým rokem.

Jsou tedy realitní magnáti viníky bytové krize? Odpověď není černobílá. Flipování samo o sobě nevytvořilo problém drahého bydlení, ale bezpochyby se stalo jedním z faktorů, které ovlivňují dynamiku trhu. Někdy přináší kvalitnější bydlení a renovované nemovitosti, jindy přispívá k růstu cen a zvyšuje tlak na kupující.

Jisté je jediné. Dokud budou nemovitosti představovat jednu z nejatraktivnějších investic, budou se na trhu objevovat další a další investoři hledající rychlý zisk. A zatímco jedni je budou obdivovat jako schopné podnikatele, druzí je budou považovat za symbol systému, ve kterém se vlastní bydlení stává luxusem. Spor, který rozděluje Česko, tak zdaleka nekončí.