Bonita rozhoduje víc než výše platu? Největší mýty o hypotékách, kterým lidé stále věří

Co vlastně znamená bonita?

Slovo bonita se v souvislosti s úvěry a hypotékami skloňuje velmi často, přesto mnoho lidí přesně neví, co si pod ním představit. Ve skutečnosti jde o celkové posouzení finanční důvěryhodnosti žadatele. Banka si na jeho základě vytváří obrázek o tom, zda bude klient schopen dlouhodobě a bez problémů splácet sjednaný úvěr.

Bonita není jediné číslo ani univerzální hodnocení. Každá banka používá vlastní metodiku, která kombinuje řadu faktorů. Výsledkem je komplexní posouzení rizika, nikoliv pouhé porovnání výše příjmů.

Právě proto se může stát, že dva lidé se stejným platem dostanou zcela odlišnou nabídku nebo jeden z nich úvěr vůbec nezíská.

Na co se banky při posuzování zaměřují

Výše příjmu je samozřejmě důležitá, rozhodně ale není jediným kritériem. Banka obvykle hodnotí několik oblastí současně.

Mezi nejdůležitější patří:

• pravidelnost a stabilita příjmů,

• typ pracovního poměru nebo způsob podnikání,

• výše stávajících závazků,

• historie splácení předchozích úvěrů,

• počet vyživovaných osob,

• výše vlastních finančních rezerv,

• poměr příjmů a pravidelných výdajů.

Velkou roli hraje také zaměstnání. Člověk zaměstnaný na dobu neurčitou s dlouhodobou historií u jednoho zaměstnavatele bývá z pohledu banky zpravidla méně rizikový než někdo, kdo zaměstnání často střídá nebo právě nastoupil do zkušební doby.

Podnikatelé zase musí počítat s tím, že banka bude podrobněji zkoumat jejich daňová přiznání, stabilitu podnikání i vývoj příjmů za několik posledních let.

Bonitu může ovlivnit i něco, co nepovažujete za problém

Mnoho žadatelů překvapí, že banka zohledňuje i závazky, které prakticky nevyužívají.

Typickým příkladem jsou:

• kreditní karty,

• kontokorenty,

• spotřebitelské úvěry s nulovým zůstatkem,

• leasingy,

• ručení za úvěr jiné osoby.

I když například kreditní kartu používáte jen výjimečně, banka s ní často počítá jako s potenciálním dluhem. Totéž platí pro nevyužitý kontokorent. Proto finanční poradci často doporučují zbytečné úvěrové produkty před žádostí o hypotéku zrušit.

Nejčastější mýty o bonitě

Kolem bonity koluje řada polopravd a zastaralých informací. Některé mohou vést k chybným rozhodnutím.

Mýtus 1: Čím vyšší plat, tím jistější hypotéka

Vysoký příjem rozhodně pomáhá, ale není zárukou schválení.

Pokud má žadatel vysoké splátky jiných úvěrů, nepravidelné příjmy nebo negativní platební historii, může být jeho bonita nižší než u člověka s průměrnou mzdou, který hospodaří zodpovědně.

Mýtus 2: Když jsem nikdy neměl úvěr, jsem ideální klient

Na první pohled to zní logicky. Ve skutečnosti ale banka nemá žádnou historii, podle které by mohla ověřit, jak klient splácí své závazky.

Neznamená to automatické zamítnutí žádosti, ale pro některé banky může být klient s rozumně spláceným předchozím úvěrem čitelnější než člověk bez jakékoli úvěrové historie.

Mýtus 3: Jedno opožděné zaplacení nic neznamená

Jednorázové drobné zpoždění nemusí být zásadní problém. Pokud se ale opožděné splátky opakují nebo jsou evidovány v úvěrových registrech, mohou bonitu výrazně snížit.

Banky sledují především dlouhodobý platební morálku.

Mýtus 4: Zamítnutí v jedné bance znamená konec

Každá banka používá vlastní pravidla pro hodnocení klientů. To znamená, že zamítnutí žádosti u jedné instituce nemusí automaticky znamenat neúspěch i jinde.

Rozdíly bývají například v přístupu k podnikatelům, lidem pracujícím na smlouvy na dobu určitou nebo klientům s nepravidelnými příjmy.

Mýtus 5: Stačí zatajit některé informace

To patří mezi nejrizikovější omyly.

Banky dnes pracují s rozsáhlými databázemi, registry i údaji, které si dokážou ověřit. Pokus o zatajení úvěru nebo jiného závazku může vést nejen k zamítnutí žádosti, ale také ke ztrátě důvěryhodnosti.

Na co si dát pozor před podáním žádosti

Příprava na hypotéku nezačíná podpisem smlouvy, ale často několik měsíců před samotnou žádostí.

Vyplatí se zkontrolovat vlastní finanční situaci a zaměřit se na několik oblastí.

V první řadě je vhodné omezit zbytečné zadlužování. Krátce před žádostí není ideální pořizovat nový automobil na leasing nebo financovat vybavení domácnosti spotřebitelským úvěrem.

Stejně důležité je udržovat pravidelné příjmy. Pokud plánujete změnu zaměstnání, může být rozumné s ní počkat až po schválení hypotéky. Zkušební doba totiž bývá z pohledu bank rizikovější.

Pozornost si zaslouží také výpisy z účtu. Dlouhodobě záporné zůstatky, časté využívání kontokorentu nebo nepravidelné hospodaření mohou vytvářet méně příznivý obraz o finanční stabilitě klienta.

Mohou pomoci finanční rezervy?

Ano. Vlastní úspory mají při posuzování bonity význam hned z několika důvodů.

Ukazují, že klient dokáže dlouhodobě hospodařit s penězi a zároveň představují určitou bezpečnostní rezervu pro případ nečekaných životních situací.

Banka sice nebude požadovat přesnou částku jako povinnou rezervu nad rámec vlastních prostředků na financování nemovitosti, ale vyšší finanční stabilita může být při celkovém hodnocení výhodou.

Proč se podmínky mohou měnit

Lidé často porovnávají zkušenosti známých a nechápou, proč někdo získal hypotéku před dvěma lety bez problémů, zatímco dnes banka požaduje více dokumentů nebo nabízí jiné podmínky.

Důvod je jednoduchý. Bankovní trh se průběžně mění. Instituce reagují na vývoj ekonomiky, úrokových sazeb, cen nemovitostí i regulatorních pravidel. To znamená, že stejný klient může při žádosti v jiném období získat odlišné podmínky.

Vyplatí se řešit bonitu předem

Odborníci se shodují, že ano. Čím dříve člověk začne svou finanční situaci připravovat, tím větší má prostor odstranit případné nedostatky.

Může například:

• doplatit drobné úvěry,

• zrušit nevyužívané kreditní produkty,

• vytvořit si finanční rezervu,

• stabilizovat příjmy,

• ověřit si údaje v úvěrových registrech.

Takové kroky mohou zlepšit celkový obraz žadatele ještě před samotným posuzováním.

Bonita není překážka, ale ukazatel finanční stability

Bonita bývá někdy vnímána jako složitá překážka na cestě k hypotéce. Ve skutečnosti jde především o nástroj, kterým banky hodnotí pravděpodobnost bezproblémového splácení.

Výše příjmu zůstává důležitým faktorem, sama o sobě ale nestačí. Stejnou váhu mohou mít platební morálka, celková zadluženost, stabilita zaměstnání nebo způsob hospodaření s penězi.

Dobrou zprávou je, že většinu faktorů ovlivňujících bonitu lze alespoň částečně zlepšit. Odpovědné nakládání s financemi, rozumná míra zadlužení a pečlivá příprava před podáním žádosti mohou výrazně zvýšit šanci na úspěšné získání hypotéky nebo jiného úvěru.